投資行為の大前提は、成長
｜知っておきたい経済/投資編
2012-05-20更新
投資行為の大前提は、成長である。当然、不動産投資にも成長が求められる。マクロな経済原則でいえば、投資とは、金利と資本の限界効用によって決定される。つまり、投下資本、金利等ファンダメンタルな要素によって決定される。投資資産価値の評価を財務の立場から考えれば、投資資産から得られるキャッシュフローを資本コストで割り引くことによって、その現在価値が求められる。そして、持続可能な成長のためには、ビジネスリスクと財務リスクのマネジメントが必要になる。ビジネスリスクとは、ROAのばらつきによって表される。このリスクに対処する方法が、プロパティマネジメントである。成長をマーケティングの立場から説明すると、健全な市場によって顕在化した新しいニーズに、イノベーションによって生まれた新しい技術で応えることによって、成長が実現するのである。バブル経済までの不動産投資は、銀行からの借入れによるレバレッジ戦略しかなく、いわゆる負債コストのマネジメントに偏重していた。不動産投資の成長には、レバレッジ技術は欠かせない戦略である。不動産投資にレバレッジ技術が用いられることは、今後も変わりないであろう。これからの不動産投資には、資本コストに代表されるように、投資に関与する様々なステークホルダーの利益をマネジメントすることが重要になる。つまり、レバレッジ技術だけではなく、マネジメント技術の開発が重要になるのである。
戦略を模索して…
従来の不動産投資の問題点を検証しながら、不動産投資における成長メカニズムを解説してきた。さらに、投資のメカニズムを理解した上で、戦略的なプロパティマネジメントとは何かを模索してきた。その解決策のひとつとして、ブランドプロパティマネジメントの考え方を解説した。ブランドプロパティマネジメントとは、市場原理の中で競争優位を生むためのマネジメント戦略である。従来の不動産投資ビジネスは、必ずしもフェアーな市場競争等、市場原理によるものではなかった。護送船団方式の金融システムに代表される、規制によるリスク分散がなされていた市場でのビジネスである。これに対して新しい不動産投資ビジネスは、市場原理の導入によって、常に市場を活性化しながら成長を目指すものである。その中で求められるプロパティマネジメントが、ブランドプロパティマネジメントなのである。プロパティマネジメントの対象は、不動産資産である。このHPでは、特に不動産賃貸投資を中心にそのあり方を解説してきた。現在、不動産ビジネスの中心は、特に企業等の投資事業体が抱える過剰資産に対して、どのようなソリューション（解決）を提供するかということにある。「ソリューション事業」として、特に不動産会社、不動産金融ファイナンス会社を中心に展開されている。